“내 연봉에, 내 통장 잔액에… 도대체 얼마짜리 집까지 볼 수 있는 거야?” 아마 집을 한 번이라도 알아봤다면 LTV, DTI, DSR 같은 단어를 억지로 외워본 경험이 있을 거예요. 그중에서도 LTV 계산은 집을 얼마나 살 수 있는지, 또는 내 집을 담보로 얼마까지 대출이 가능한지 결정해주는 핵심 지표죠.
저도 처음 주택담보대출을 알아볼 때, 은행 창구에서 “여긴 규제지역이라 LTV 40%고요, 기존 대출이 있으셔서 실제 한도는 이 정도예요.” 라는 말을 듣고 멍해졌던 기억이 있어요. ‘굳이 어려운 말을 쓰지 말고, 도대체 얼만지 숫자로만 말해주면 안 되나…’ 싶더라고요. 그래서 오늘은 LTV가 뭔지, LTV 계산기 없이도 손으로 계산하는 법, 온라인 LTV 계산기를 똑똑하게 쓰는 방법까지 한 번에 정리해보려고 합니다.
지금 “대출 한도 계산기, LTV 계산기”를 계속 검색만 하고 있다면, 이 글을 읽으면서 LTV 계산 원리를 이해해두는 게 훨씬 오래 쓸 수 있는 지식이 될 거예요.
목차
1. LTV란? 한 문장으로 이해하기
LTV는 Loan To Value의 약자로, 우리말로는 보통 주택담보인정비율 또는 주택담보대출비율이라고 부릅니다. 아주 간단하게 말하면 “집값 대비 몇 퍼센트까지 대출해줄 수 있는지”를 나타내는 숫자예요.
예를 들어 5억 원짜리 집의 LTV 한도가 70%라고 하면, 이 집을 담보로 받을 수 있는 주택담보대출은 이론상 최대 3억 5천만 원까지라는 뜻이죠. LTV 비율은 지역(규제지역/비규제지역), 집값 구간, 투기과열지구 여부, 주택 수(무주택·1주택·다주택) 등에 따라 다르게 적용될 수 있어서, 뉴스에서 “생애 최초 LTV 완화”, “서민·실수요자 LTV 상향” 같은 기사가 자주 나오는 거예요.
중요한 건, LTV는 “얼마까지 빌릴 수 있는지”를 보여주는 지표일 뿐이라는 점이에요. 실제로는 DTI, DSR처럼 내 소득으로 갚을 수 있는 능력까지 함께 보고 대출 한도가 최종 결정되기 때문에, LTV가 넉넉하다고 해서 무조건 그만큼 다 빌려주는 건 아닙니다.
2. LTV 계산 공식과 손으로 계산하는 법
LTV 계산 공식은 생각보다 단순합니다. 우리가 일반적으로 쓰는 기본 공식은 아래와 같아요.
예를 들어 6억짜리 아파트를 담보로 3억 6천만 원을 대출받았다면, 3.6억 ÷ 6억 × 100 = 60% → 이 집의 실제 LTV는 60%인 셈입니다.
다만 금융당국의 세부 규정에서는 대출금액뿐 아니라 선순위채권, 임차보증금 등을 더해 계산하기도 해요. 그래서 조금 더 정확한 공식을 쓰면 이렇게 바뀝니다.
| 항목 | 예시 값 |
|---|---|
| 주택 시가 | 5억 원 |
| 기존 선순위 대출 | 1억 원 |
| 새로 받는 대출 | 2억 원 |
| 임차보증금 | 5천만 원 |
| 계산된 LTV | (1억 + 2억 + 0.5억) ÷ 5억 × 100 = 70% |
결국 LTV 계산기라는 건 이 공식을 자동으로 대신 계산해 주는 도구일 뿐이고, “집값과 대출금(또는 보증금 포함 금액)을 넣으면 몇 %인지 보여주는 계산기”라고 이해하면 됩니다.
3. 온라인 LTV 계산기, 이렇게 쓰면 편해요
포털에서 “LTV 계산기”를 검색하면 금융사, 부동산 플랫폼, 개인 블로그 등에서 제공하는 계산기를 쉽게 찾을 수 있어요. 구조는 대부분 비슷합니다. 보통 아래 네 가지 항목만 알면 간단히 계산이 가능해요.
- 집값(매매가 또는 감정가, KB시세 등)
- 기존에 잡혀 있는 주택담보대출(선순위 채권) 금액
- 현재 혹은 계획 중인 신규 대출 금액
- 전세 세입자가 있다면 임차보증금(있는 경우)
특히 집을 담보로 추가 대출(추가 담보대출, 대환 등)을 고민할 때, 현재 LTV가 어느 정도인지 계산해보면 “추가로 얼마까지 여유가 있는지”를 빠르게 확인할 수 있습니다. 다만 LTV 계산기는 어디까지나 참고용이고, 실제 대출 가능 금액은 은행 심사 기준과 시점별 규제에 따라 달라진다는 점도 기억해 두세요.
4. LTV로 ‘내가 살 수 있는 집 가격’ 역으로 구하기
LTV 계산기는 보통 “집값 → 대출금” 방향으로 생각하지만, 실제로 집을 살 때는 “내가 준비한 자기자본 + 대출 한도 → 집값”을 보고 싶을 때가 더 많아요. 이때는 공식을 살짝 뒤집어서 생각하면 됩니다.
· LTV 한도: 70%
· 내가 감당 가능한 대출 최대 금액: 2억 8천만 원
→ 이 경우 이론상 살 수 있는 집의 최대 가격은 2.8억 ÷ 0.7 = 약 4억 원 수준
이렇게 역산을 해보면, 부동산 앱에서 매물을 볼 때도 “나는 지금 LTV 기준으로는 3억~4억 구간까지만 보는 게 맞겠구나” 하고 대략적인 검색 범위를 정하기 좋아요. 여기에 월 상환 가능액, 향후 소득 변화, 이자 상승 가능성까지 더해서 “생각보다 조금 여유 있는 수준”으로 집값 상한선을 잡는 게 안전합니다.
5. LTV만 보지 말고, DTI·DSR도 같이 봐야 하는 이유
LTV는 말 그대로 “집값 기준”으로 대출 가능 금액을 보는 지표예요. 반대로 DTI·DSR은 “내 소득 기준”으로 상환 가능성을 보는 지표입니다. 그래서 같은 집, 같은 LTV라도 소득과 기존 대출에 따라 실제로 나오는 한도는 달라질 수 있어요.
- DTI: 연 소득 대비 주택담보대출 원리금 상환 비율
- DSR: 연 소득 대비 모든 대출(신용대출, 카드론 등 포함)의 원리금 상환 비율
그래서 LTV 계산기로 “와, 이 정도면 3억까지 대출되네?”라고 나와도, 실제 은행 심사에서 “소득과 기존 대출을 고려했을 때는 2억 4천까지가 적정 한도입니다”라는 답을 들을 수 있어요. 집값 기준(LTV)과 소득 기준(DTI·DSR)을 함께 보는 것이 요즘 대출 시장에서는 기본값이라고 생각하시면 됩니다.
6. 처음 집 준비하는 청년·직장인을 위한 현실 팁
처음 집을 준비할 때 LTV 계산기만 붙잡고 있어도 머리가 복잡해지지만, 실제로는 몇 가지 기준만 잡아도 생각보다 선택지가 명확해져요. 청년·사회초년생 기준으로 제가 정리해보는 실전 팁은 이렇습니다.
- 먼저 “내가 감당 가능한 월 상환액”을 정하고, 그 안에서 역산해 가능한 대출 한도를 계산해보기
- LTV 계산기로 집값 대비 대출 비율을 보고, 너무 LTV가 높은 구조는 한 번 더 고민해보기
- 규제지역/비규제지역, 생애 최초·실수요자 완화 혜택 등 정부 정책도 한 번은 꼭 체크하기
- 은행 한 곳만 물어보지 말고, 여러 은행·정책 모기지를 비교해보는 습관 들이기
자주 나오는 질문, 간단 Q&A
Q. LTV 계산기로 나온 수치만큼은 무조건 대출이 되나요?
A. 그렇지 않습니다. LTV는 담보가치 기준 상한일 뿐이고, 실제 한도는 DTI·DSR, 신용도, 기존 대출에 따라 달라집니다.
Q. 집값이 떨어지면 LTV도 달라지나요?
A. 네, 담보가치(시가·감정가 등)가 변하면 LTV도 함께 달라질 수 있습니다. 집값이 많이 내려가면 같은 대출금이라도 LTV 비율은 올라가요.
Q. 인터넷에 있는 LTV 계산기는 믿을 만한가요?
A. 공식 사이트·금융사에서 제공하는 계산기는 참고용으로 충분히 쓸 수 있지만, 최종 대출 가능 금액은 항상 은행·공공기관에서 다시 확인해야 합니다.
LTV 계산기를 잘 활용하면 “대충 이 정도겠지?”가 아니라, 숫자로 내 상황을 구체적으로 그려볼 수 있어서 훨씬 마음이 편해져요. 다만 오늘 이야기한 것처럼 LTV는 퍼즐 조각 하나일 뿐이고, 소득·상환 계획·정부 정책까지 같이 보는 게 진짜 ‘현실적인 대출 계획’이라는 것만 기억해두세요.
아래 버튼에는 LTV·DSR 등 가계대출 규제 방향을 공식적으로 안내하는 금융위원회 보도자료 페이지를 연결해 둘게요. 이 글로 기본 구조를 이해했다면, 실제 규제 상황과 정책 변화는 공식 자료에서 한 번 더 확인해보시면 좋겠습니다.
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